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CIRCULAR Nº 10. Medidas sobre el Alquiler de Viviendas

By 10 octubre, 2012 No Comments

El Consejo de Ministros acordó el pasado 24 de agosto de 2012 la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales (BOCG) el 7 de septiembre.

El Gobierno establece una serie de modificaciones de orden civil y fiscal en relación con el mercado de alquiler de viviendas.

Medidas de orden civil relativas al arrendamiento

– Las partes podrán pactar la actualización de la renta, y en defecto de pacto expreso, se actualizará aplicando el Índice de Precios al Consumo, como se venía haciendo hasta ahora.

– También podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, si no existiera pacto seguiría vigente el derecho. Hasta ahora el derecho de adquisición  preferente era irrenunciable en contratos de duración inferior a 5 años.

– Se podrán aplicar al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino.

– Se reduce el plazo de prórroga forzosa de los contratos de 5 a 3 años y el plazo de prórroga tácita de 3 a 1 año.

– Durante los 3 primeros años de duración del contrato la fianza no estará sujeta a actualización.

– El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses y que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. Las partes podrán pactar que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una mensualidad de la renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

– El arrendador podrá recuperar la vivienda para residencia habitual siempre que hubiera transcurrido el primer año de arrendamiento y si comunica la necesidad de la vivienda como permanente para sí, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad, con una antelación mínima de 2 meses.

– El comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino cuando el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, si bien la inscripción registral continúa sin ser obligatoria.

– Se agilizan los plazos y procedimientos judiciales del desahucio, modificando la Ley de Enjuiciamiento Civil:

  • Se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague la deuda o alegue las razones que justifiquen el impago.
  • La falta de oposición del demandado (si no comparece, no paga o no justifica el impago) implicará que el Juez dé por terminado el procedimiento y procederá al desahucio.
  • La finalización del proceso será mediante auto del Juez.

Nota: estas medidas no resultarán de aplicación a los contratos que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley. No obstante, las partes pueden acordar para los arrendamientos preexistentes la adaptación voluntaria al nuevo régimen legal.

Medidas fiscales con efectos para los períodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2013

Régimen especial de arrendamiento de viviendas en el Impuesto sobre Sociedades (IS)

Se flexibilizan los criterios para la aplicación del régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas previsto para las sociedades cuya actividad principal consista en el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido.

Este régimen especial permite aplicar una bonificación del 85% de la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos recogidos en el art. 53 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

Se establecen las siguientes medidas:

  • Se reduce el número mínimo de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento a 8 (antes 10).
  • Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años (antes 7).
  • Se suprime el requisito de tamaño de las viviendas: con anterioridad la superficie construida de cada vivienda no debía exceder de 135 metros cuadrados.
  • Las actividades de promoción inmobiliaria y arrendamiento deben contabilizarse de forma separada para cada inmueble adquirido o promovido.
  • Las entidades con actividades complementarias a la principal de arrendamiento podrán aplicar el régimen especial cuando al menos el 55% de las rentas del período impositivo sean susceptibles de generar rentas con derecho a aplicar la bonificación del 85%.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

El Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles (GEBI) sólo se aplicará a las entidades extranjeras residentes en un paraíso fiscal que sean propietarias de bienes inmuebles en España.

Además, se han acordado importantes medidas relativas al régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

Quedamos a su disposición para más detalle sobre estas medidas.

 

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