Carlos Alarcia
Abogado. Socio de Adire.
El pasado 9/7/2019, en contestación V1737-19, la DGT cambió de criterio respecto del establecido por ella misma, entre otras, en la contestación a consulta de 22 de enero de 2014, número V0140-14.
El caso analizado es el de una mercantil que suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra de una vivienda y dos plazas de garaje de las que ha sido promotora, en el que se fija un precio por la opción de compra que, en caso de ser ejercitada, se descontará del precio total pactado, al igual que las rentas arrendaticias.
De la lectura de dicha consulta podemos extraer las siguientes conclusiones:
- A efectos del IVA, mientras no se ejercite la opción de compra por el arrendatario ni exista compromiso en firme de ejercitarla, el arrendamiento con opción de compra tiene la calificación de prestación de servicios. Si no se llegara a ejercitar la misma por el arrendatario, la arrendadora no deberá reintegrar el importe abonado en concepto de prima de opción. El tipo de gravamen aplicable será el 21%
- La entrega del inmueble en ejercicio de la opción de compra concedida es una operación distinta a la concesión de la opción. Estaríamos ante una compraventa por precio determinado que tributará al tipo reducido del 10% al tratarse de la entrega de una vivienda y dos plazas de garaje.
Hasta aquí estamos en presencia de criterios reiterados por la DGT. El cambio deriva de la última cuestión planteada.
Al producirse el ejercicio de la opción de compra y descontarse del precio total final las cantidades satisfechas tanto por la opción como por las rentas arrendaticias ¿estamos ante un supuesto de modificación de la base imponible que determina la rectificación del IVA inicialmente repercutido, o por el contrario, debe ser considerado un descuento de la base imponible de la entrega de la vivienda?
La DGT entiende ahora que cuando el importe satisfecho por la opción de compra y las rentas del contrato de arrendamiento se descuentan del precio total, no puede considerarse que las prestaciones de servicios que constituyeron dichas operaciones deban ser objeto de resolución porque las mismas pasen a transformarse en pagos a cuenta de una operación independiente, la entrega futura de la edificación en el supuesto de que se ejercite la opción.
Concluye que estas operaciones constituyen prestaciones de servicios sustantivas e independientes de la entrega de la edificación y que, por tanto, no deben ser objeto de rectificación en el caso de que se ejecute la opción.
En consecuencia, y aquí reside el cambio de criterio, no resultará procedente la modificación de las cuotas del IVA originariamente devengadas en la constitución del derecho de opción de compra ni en las rentas arrendaticias objeto de consulta. Dichas operaciones permanecerán inamovibles a los efectos del IVA. Estamos ante un descuento en la base imponible.