Carlos Alarcia
Abogado. Socio de Adire
Una de las cuestiones que todo arrendatario de un local se pregunta desde que se declaró el estado de alarma, como consecuencia del cierre de sus actividades y la consecuente pérdida de liquidez es, si tiene que pagar su alquiler.
Está claro que hay que sentarse, propietario e inquilino, y analizar caso por caso para llegar a acuerdos entre las partes, ya sea exonerando de la renta al inquilino o concediéndole un plazo más largo para el pago de la misma. Pero, fiscalmente ¿qué ocurre en estos casos?
Voy a empezar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), ya que lo tenemos a la vuelta de la esquina, aunque las consecuencias más cruentas se verán a finales del mes de abril, para aquellos que tengan que presentar su modelo mensual, o del mes de julio, si es trimestral, si las cosas no se han hecho bien.
Lo primero que quiero transmitir, antes de entrar en el fondo, es la importancia que tiene, tanto a los efectos del IRPF como del IVA, que el posible acuerdo que se adopte, se plasme por escrito.
Ante Hacienda hay que demostrar, y esta demostración debe plasmarse por escrito, porque, tarde o temprano, dentro de tres o cuatro años, sin haber prescrito el período impositivo correspondiente, a Hacienda y al propio contribuyente se le habrá olvidado el virus y la madre del virus -aunque hay que reconocer que será difícil de olvidar, como la mili-, y habrá que justificar por qué no repercutimos un IVA sobre una renta de alquiler. El acuerdo por escrito es la prueba.
Si no llegamos a un acuerdo, y el contrato firmado sigue vigente, no se modifica, la renta se devengará, tanto en el IRPF como en el IVA, por lo que habrá que declarar el ingreso y el IVA repercutido, todo ello al margen de que haya mecanismos para compensar el uno y el otro -los créditos de dudoso cobro como gasto fiscal en el IRPF y la modificación de la base en el IVA-, pero siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos por la propia norma del impuesto.
¿Y si se llega a un acuerdo de exonerar la renta, de suspender el contrato durante el plazo que se así se decida por las partes, o rebajar la cuantía de la renta exigible o que la renta se exigirá en un plazo de tiempo pactado?.
La Ley del IVA establece que el devengo en las operaciones de tracto sucesivo, y el arrendamiento lo es, se producirá “en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción”.
Por tanto, mientras dicho IVA no sea exigible, en virtud del pacto entre arrendador e inquilino, no habrá obligación de repercutirlo, ni tampoco el propietario de ingresarlo no habiéndolo cobrado.
Plasmemos por escrito que las rentas sean exigibles en otros momentos venideros, y en dichos momentos se devengara el IVA. La palabra clave es EXIGIBILIDAD. Tengámoslo en cuenta.
