Tras la entrada en vigor el pasado 16 de junio de la Ley 5/2019 que regula los contratos de crédito inmobiliario, se ha publicado en el del Boletín Oficial del Estado, con la intención de resolver algunas dudas sobre su aplicación, las tres instrucciones que sobre esta nueva norma han señalado la Dirección General de Registro de la Propiedad y del Notariado.

La primera instrucción, publicada el 14 de junio, hace referencia al depósito de las condiciones generales de la contratación y a su reflejo en las escrituras del préstamo y en el Registro de la Propiedad. En esta instrucción se analizan básicamente tres aspectos:

  1. Si es necesario controlar y dejar constancia de que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación, en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario.

En la redacción dada al artículo 11 de la Ley 7/1998 sobre las Condiciones Generales de la Contratación en la Ley 5/2019 se impone a todas las entidades la obligación de depositar los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia Ley antes de empezar su comercialización. Esto supone que tanto el notario como el registrador de la propiedad deben verificar que efectivamente la entidad financiera haya procedido con anterioridad a realizar el depósito. Ambos están en la obligación de efectuar este control de cumplimiento de la legalidad, aún cuando pueda afectar la validez y eficacia del contrato. El notario y el registrador, en cuanto autoridades, pueden acceder al Registro de forma inmediata y gratuita y comprobar así el previo depósito de las condiciones generales.

  1. Forma o contenido que debe tener el depósito.

Este segundo punto hace referencia a cuál debe ser el objeto del depósito, esto es, si se tiene la obligación de depositar cada uno de los modelos completos de cada tipo de contrato que se pueden firmar, o si se admite también el depósito de un listado conteniendo todas las fórmulas o cláusulas que, con carácter de condiciones generales, se pueden emplear en los distintos contratos de préstamo hipotecario.

La entidad financiera tiene por tanto la posibilidad de depositar cada uno de los íntegros modelos de contrato que utiliza en sus operaciones, o depositar formularios de cláusulas ordenados por materias u otro criterio.

Las entidades pueden elegir la modalidad de depósito de sus cláusulas o condiciones generales que mejor se adapte a la forma de configurar sus contratos, en cuanto el órgano directivo del Ministerio de Justicia considera que la formación y perfección del contrato debe poder adaptarse al supuesto concreto, y que va más allá del simple rellenado y firma de un modelo preestablecido por los otorgantes.

  1. Tratamiento de diferencias entre una cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura pública con la cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones Generales.

El previo depósito de las condiciones generales empleadas por la entidad en su contratación no debe impedir la autorización y posterior inscripción de la escritura de préstamo hipotecario por el hecho de que del cotejo de la misma con las condiciones generales depositadas resulte alguna diferencia.

Instrucciones de la DGRN ante la entrada en vigor de la Ley de contratos de crédito inmobiliario

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