Abogado Alicante Jose Luis Garcia Cañada

Escribo hoy este artículo y no antes, pues estaba a la espera del Consejo de Ministros del martes 31 de marzo. De él se esperaban medidas en relación con el pago de los alquileres y aunque en los últimos momentos previos a su celebración se rumoreaba que estas  medidas se iban a limitar exclusivamente a los alquileres de vivienda, decidí esperar por si a última hora, con nocturnidad y alevosía o sin ella, simplemente por la presión de algún  socio de gobierno, y por supuesto al margen de cualquier negociación o diálogo con la oposición y  los afectados de forma directa,  tal y como ha venido ocurriendo en las últimas decisiones del ejecutivo, se decidiera también adoptar medidas que afectaran de alguna manera a los alquileres para uso distinto de vivienda, entre ellos, los de locales de negocio. A ellos me voy a referir en este artículo.

Lo cierto es que el Consejo de Ministro celebrado ayer no ha recogido medida alguna referida a este tipo de alquileres, más allá de las posibles ayudas o líneas de financiación, por lo que hay que estar a la normativa vigente.

Una de las preguntas más frecuentes con la que nos estamos encontrando en estos momentos en nuestros despachos profesionales, está siendo, por un lado, la del inquilino de local de negocio que ha tenido que cesar su actividad y cerrar, preguntando si puede dejar de pagar la renta de ese periodo, pero por otro lado,  también está llamando el propietario de ese inmueble para que se le informe sobre si el inquilino puede unilateralmente dejar de pagar la renta mientras dura la situación del estado de alarma o,  al menos,  mientras dure la imposibilidad de abrir nuevamente su negocio.

En ámbitos jurídicos,  he podido leer artículos de muy distinto contenido, la mayoría de ellos tremendamente sensatos y coherentes con la normativa vigente aplicable, la jurisprudencia que la desarrolla, pero sobre todo sensibles con la excepcional y grave situación en la que se encuentra el país.

He podido incluso leer, perplejo, comunicados, que nos pasa alguno de nuestros clientes,  de Colegios profesionales, dando por hecho que el inquilino puede sin más, simplemente comunicándolo al arrendador,  dejar de pagar la renta referida a este periodo, refiriéndose a una “exoneración de rentas por fuerza mayor…” y que el propietario para resarcirse, lo que tienen que hacer es presentar una “reclamación patrimonial frente a la Administración” en base a la previsión expresa de la Ley 4/81 de 1 de junio de los Estados de Alarma, Excepción y Sitio y otra normativa administrativa vigente que regulan este proceso.

Sin duda, en esto, como en cualquier otra cosa, no existen verdades absolutas, y lo que voy a hacer  es trasladar mi opinión profesional y libre sobre el tema,  a modo de breves conclusiones para facilitar su  lectura y tratar de ser claro al lector no profesional del derecho:

  1. Lo primero que hay que decir es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé solución alguna al problema, por lo que hay que estar al resto del ordenamiento, solo en la medida que sea aplicable, y sobre todo, estar a la voluntad de las partes y por tanto,  al contrato existente.
  2. La libertad de pacto en los contratos permite que estos puedan regular de forma expresa qué sucede en casos como en el que nos encontramos. Es cierto que hasta ahora pocos contratos de arrendamiento lo prevén, pero es necesario, antes de poder pronunciarse o tomar una decisión, que un profesional cualificado revise el contrato. Lo que sí parece claro es que, a partir de ahora, será una cláusula a incluir.
  3. Para los arrendamientos rústicos, el Código Civil sí prevé en su Art. 1575 la posibilidad de rebajar la renta, cuando al finalizar la temporada el arrendatario acreditara la pérdida de más la de la mitad de los frutos en “casos fortuitos extraordinarios e imprevistos”, salvo pacto en contrario. Se establece una reducción de la renta, pero en ningún caso se exime de su pago. Algunos autores se refieren a es te precepto para sugerir su aplicación analógica.
  4. La fuerza mayor, recogida en nuestro Código Civil (Art. 1.105) no permite sin más dejar de pagar una renta de un contrato de arrendamiento de local de negocio (de tracto sucesivo). La fuerza mayor entiendo (así lo refieren distintas Sentencias del Tribunal Supremo), se aplica para obligaciones de dar o de hacer cosas específicas, no para el pago de una deuda en dinero que tiene una naturaleza genérica.

5. Lo que sí puede ser aplicable, si se cumplen determinados requisitos y siempre con carácter subsidiario a lo pactado en el contrato, es la regla “rebus sic stantibus” no recogida en nuestros códigos, pero aceptada por nuestra jurisprudencia del Tribunal Supremo, para lo que se exige básicamente:

    • Una alteración al momento de cumplir la obligación, en relación con la situación existente al momento de celebrarse el contrato.
    • La inexistencia de equilibrio entre las prestaciones de las partes.
    • Una imposibilidad sobrevenida, del todo punto imprevisible.

El TS (entre otras STS 15/10/14) viene indicando que el principal objetivo de esta regla es: “Solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato cuando la alteración sea tan acusada que aumenta extraordinariamente la onerosidad coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato

Su aplicación puede suponer, tanto la modificación contractual, como excepcionalmente su resolución.

6. La aplicación, en su caso, de la regla anterior, solo le corresponde a los tribunales y por tanto habrá que estar al caso concreto, y dudo mucho que conllevara el no pago de la renta adeudada, pues precisamente, lo que se trata con su aplicación, es reestablecer el equilibrio entre las partes. ¿Qué equilibrio se consigue si ante un hecho excepcional, ajeno a la voluntad de las partes, el perjuicio se traslada solo sobre una de ellas? ¿Cómo paga la propiedad, el IBI, en muchos casos la propia hipoteca que grava el local, o cómo vive el arrendador si su único sustento es la renta que percibe por el alquiler de ese local?Para nada considero que la solución para el arrendador sea interponer una reclamación patrimonial frente a la Administración. Los que hemos sufrido la tramitación de alguna reclamación patrimonial frente la Administración, sabemos que su plazo de resolución, antes del COVID19,  podía demorarse perfectamente hasta más de tres años. Tras la suspensión y paralización casi total de las administraciones y en particular la de Justicia a consecuencia de la pandemia, creo que el retraso que ello va a añadir a la tramitación de los procesos y en general al funcionamiento de la justicia, no somos capaces todavía de cuantificarlo, pues dependerá del tiempo que esta situación perdure, pero nada me sorprendería que esos plazos llegaran casi a duplicarse. Al margen del tiempo y del coste que tendría que soportar el arrendador, no veo mucho futuro a este tipo de reclamaciones, además de por cuestiones técnico-jurídicas, porque  su estimación supondría directamente más ruina  para el Estado  de la que ya vamos a tener.

7. Por todo lo anterior, el estado en el que nos encontramos, en ningún caso permite dejar de pagar la renta de un arrendamiento de local de negocio si en él se desarrolla una actividad no suspendida por ninguno de los Decretos dictados por el Gobierno, pero tampoco creo que, aun tratándose de una actividad suspendida, pueda, sin más, suspenderse el pago de la renta.

8. Llegados a este punto, lo que procede, según mi opinión, es que las partes, tras revisar su contrato y una vez comprobado que nada se regula al respecto, traten de alcanzar un acuerdo, atendiendo a las circunstancias concretas de cada caso, en base al principio de la buena fe contractual y con la idea de que los perjudicados por esta situación no somos solo cada uno de nosotros sino todos.

9. El acuerdo a mi parecer, debe perfilarse entre el aplazamiento de la renta y/o rebaja de la misma y debe formalizarse por escrito como anexo al contrato vigente, pues entre otras cuestiones, solo así podrá justificarse  esa rebaja también en el pago de impuestos a cargo del arrendador, tanto del IVA como del Impuesto de sociedades o IRPF,  dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.

10. En cualquier caso, considero fundamental no precipitarse mientras no sepamos cuanto va a durar esta situación. Si se prolongara mucho más, la regla “rebus sic stantibus” para lo que se aplicará en muchos de los casos, será no ya para alcanzar un acuerdo de aplazamiento en el pago o rebaja en la renta, sino para resolver el contrato, bien de mutuo acuerdo o en última instancia los tribunales, quienes tendrían que fijar los efectos de esa resolución y supondría la recuperación del local por parte del arrendador, quien podría arrendar nuevamente el local, para la misma o distinta actividad.