En esta época que nos toca vivir, donde se habla continuamente del derecho constitucional a la vivienda, de los precios de alquileres, y de muchas cuestiones relacionadas con misma, voy a dar un repaso a los criterios doctrinales y jurisprudenciales que se aplican actualmente a la exención por reinversión en la vivienda habitual
¿Cuáles son los requisitos exigidos por la Ley del IRPF para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual?
Que el importe total obtenido se reinvierta en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión, en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Si para adquirir la vivienda transmitida se hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
Se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación; y la reinversión en la construcción de una nueva vivienda habitual, considerándose construcción si las obras concluyen en el plazo de cuatro años desde el inicio de las mismas, adquiriéndose la propiedad de la nueva vivienda (STS 2698/2020, de 23 de julio de 2020).
¿Ha falta que todo el dinero invertido en la nueva vivienda provenga de la venta de la anterior vivienda?
Antes, se exigía que el importe invertido en la nueva vivienda fuera el mismo que procedía de la venta, por lo que, si se compraba antes la nueva había que financiarla y luego amortizar el préstamo con el dinero obtenido.
Esta situación cambió con el TEAC (Resolución TEAC, de 11 de septiembre de 2014) y desde entonces se admite que para computar el importe invertido en la nueva vivienda se tendrá en cuenta tanto el importe pagado del préstamo con el dinero obtenido de la transmisión como el importe pagado antes de la venta con dinero que ya tuviera el contribuyente a su disposición.
¿Se exige la titularidad del pleno dominio del inmueble que se transmite o es suficiente la titularidad del usufructo o nuda propiedad de éste?
Salvo excepciones, será necesario tener la plena propiedad, aunque sea compartida, tanto de la vivienda habitual que se adquiere como también de la que se transmite (STS, de 12 de diciembre de 2022)
Por tanto, NO resultará de aplicación la exención por reinversión en vivienda habitual por la transmisión del usufructo o la nuda propiedad (DGT: V3931-16; V0746- 17; V1430-18)
¿Cómo se computa el plazo para reinvertir el importe obtenido con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual cuando la nueva es una vivienda que se halla en fase de construcción?
A efectos del IRPF se considera construcción si las obras concluyen en el plazo de cuatro años desde el inicio de las obras adquiriéndose la propiedad de la nueva vivienda.
¿Qué ocurre si el contribuyente que vende su vivienda habitual con la intención de reinvertir el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda dentro del plazo de dos años, fallece antes del transcurso de dicho plazo sin haber reinvertido?
NO pierde la exención por reinversión, aunque no haya adquirido la nueva vivienda habitual, siempre y cuando hubiere optado por acogerse a la exención por reinversión y comprometido a reinvertir el importe obtenido en la venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. No se considera que incumpla el requisito de reinversión (DGT, V1523-23, de 5 de junio).
¿Y si la reinversión en una nueva vivienda habitual se produce en el extranjero, habiendo sido residente en España y vendido su vivienda habitual por traslado?
La aplicación de la exención por reinversión sólo opera respecto a los contribuyentes por este Impuesto, lo que exige que la ganancia patrimonial puesta de manifiesto por la transmisión de la vivienda habitual tiene que obtenerse, para resultar amparada por la exención, en un periodo impositivo en que se tenga la condición de contribuyente por IRPF (residente fiscal en territorio español).
Por otra parte, entre las condiciones para aplicar la exención, no se establece que la ubicación de la nueva vivienda esté en territorio español, por lo que, a la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual le resultará aplicable la exención por la reinversión del importe obtenido en una nueva vivienda habitual ubicada en el país al que va a trasladar su residencia habitual siempre que sea contribuyente por IRPF (DGT V0694-2008 , de 08 de abril de 2008; y DGT V1370- 2009, de 10 de junio de 2009).
Si el uso de la vivienda habitual tras el divorcio es adjudicado judicialmente a uno de los cónyuges y a los hijos. En caso de venta de la vivienda, ¿el cónyuge que no reside en el momento de la transmisión, ni ha vivido en la misma en los dos años anteriores, puede acogerse a la exención por reinversión por la ganancia patrimonial que obtiene?
Aunque la regla general es que para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual es preciso que la vivienda transmitida constituya la vivienda habitual del contribuyente en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión, en casos de separación, divorcio o nulidad, la STS 553/2023, de 5 de mayo fija como criterio: en las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma.
Contribuyente vive en una vivienda en alquiler durante más de tres años, posteriormente adquiere la misma, pero sin haber transcurrido los 3 años desde la compra pretende vender la misma ¿Puede aplicar la exención por reinversión?
NO podrá aplicar la exención por no haber transcurrido 3 años desde la adquisición, salvo que concurrieran las circunstancias citadas.
La norma exige que se haya residido en la vivienda durante un plazo continuado de 3 años desde que la adquirió salvo que concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otros análogos. (DGT 2375 – 1999 , de 17 de Diciembre de 1999; DGT, V1718 – 2007 , de 06 de agosto de 2007; y Resolución TEAC , de 24 de julio de 2023 . Recurso 6133/2022, tampoco posesión en precario).
¿Puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual si arrienda la que constituyó su vivienda habitual antes de su venta, siempre que se transmita y reinvierta el importe antes de que transcurran los dos años desde la adquisición de la nueva?
A los exclusivos efectos de la aplicación de la exención por reinversión por transmisión de vivienda habitual y por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
De esta forma, el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en la vivienda que hubo alcanzado la consideración de habitual disponiendo de un plazo adicional para su venta sin la pérdida de la correspondiente exención. A estos efectos, resulta indiferente que el inmueble se alquile una vez haya perdido dicha consideración (DGT V1677 – 2008, de 16 de septiembre de 2008, y Resolución TEAC, de 11 de septiembre de 2014).
Y si el contribuyente es mayor de 65 años y transmite la nuda propiedad de la que ha sido hasta ese momento su vivienda habitual. ¿Está exenta dicha transmisión si conserva el usufructo de la misma?
La transmisión de la nuda propiedad de la vivienda generará una ganancia o pérdida patrimonial, pero la misma estará del IRPF siempre y cuando la transmisión se lleve a cabo por mayores de 65 años (DGT, V2423 – 2007 , de 14 de noviembre de 2007; DGT V1249 – 2009 , de 27 de mayo de 2009, y DGT V3313 – 19 , de 03 de diciembre de 2019). En este supuesto no es necesario la reinversión para que la ganancia quede exenta de tributación en el IRPF.
¿Cómo debe regularizar el contribuyente su situación tributaria en caso de incumplirse los requisitos para aplicar la exención por reinversión?
El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
El obligado tributario imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.
