Carlos Alarcia
Abogado. Socio de Adire
DGT V0051-20 14/01/2020
Una duda muy frecuente que plantean los arrendadores de inmuebles que repercuten el correspondiente IVA, cuando refacturan gastos a sus arrendatarios, como el IBI, la comunidad de propietarios o los suministros, es si deben también repercutir el IVA sobre dichos gastos.
Según la Ley del IVA, la base imponible de dicho Impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma.
En consonancia con lo anterior, la DGT, de una forma reiterada, señala que dentro del concepto de contraprestación, no sólo se incluye el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, entre los que incluye: el IBI, la comunidad de propietarios, repercusiones por obras, por suministros energéticos y otros conceptos análogos; y todo lo anterior en base a las cláusulas acordadas libremente entre las partes en el contrato de arrendamiento.
Un último matiz, debería únicamente incluirse en la base imponible el gasto real, excluido el IVA que grava el mismo, ya que el arrendador podrá, con carácter general, deducirse el Impuesto soportado del mismo.
Ahora bien, si por acuerdo entre las partes o por decisión del arrendador, se repercute el gasto más el IVA soportado por el arrendador, esa cantidad superior también formaría parte de la base imponible del IVA.
En cuanto a la retención que deberá practicar el arrendatario, en aquellos casos que proceda, la base de retención está formada por todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el IVA, por lo que la retención no opera solamente sobre el concepto «renta», sino también sobre todos los gastos que el arrendador repercute al arrendatario. Parece esta una posición incoherente porque se está reteniendo a cuenta del impuesto directo, ya sea IRPF o Sociedades, sobre una renta que no es tal, ya que el arrendador podrá deducirse de sus ingresos, los gastos vinculados a los mismos.
En definitiva, si como muchas veces acontece, el propietario entrega una fotocopia al arrendatario, por ejemplo del IBI o de la factura de luz, para que este último la pague, se producirá un doble un incumplimiento: el arrendador, que repercute sobre una base inferior a la que corresponde, y es responsable ante Hacienda de esa menor repercusión; y el arrendatario que retendrá sobre una base inferior a la que corresponde, siendo también responsable de esa menor retención, al margen de que no se podrá deducir el gasto porque formalmente la factura no va a su nombre. Dos errores al precio de uno.
