La Ley del IRPF, en su artículo 85, regula un tipo de renta, la denominada imputación de rentas inmobiliarias, cuyo objeto es gravar la disponibilidad de bienes inmuebles urbanos, sin considerar la vivienda habitual, los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales; los inmuebles afectos a actividades económicas, los que generen rendimientos de capital, los que se encuentre en construcción y los que no sean susceptible de uso por razones urbanísticas.
Esto es lo que dice la Ley, pero ojito, las situaciones que se pueden dar son variopintas y podemos morir en el tiempo Voy a exponer quince de ellas.
1.- Viviendas unidas
La vivienda habitual del contribuyente no imputa renta inmobiliaria, pero si la vivienda la conforman dos pisos unidos con diferentes referencias catastrales ¿qué ocurre? A los efectos del IRPF, dos viviendas contiguas, unidas interiormente y habitadas permanentemente por el contribuyente, tienen la consideración de vivienda habitual única, por lo que no habría que imputar renta inmobiliaria alguna (DGT V3174-21) y también, aunque las dos viviendas se hayan adquirido en diferentes fechas, y posteriormente se hayan unido (DGT V1549-21)
2.-Viviendas Okupadas ilegalmente
Una de las circunstancias que determina la exclusión de los inmuebles de la imputación de rentas inmobiliarias es la ocupación ilegal, situación en la que se encuentras aquél que no puede recuperar el uso del inmueble en contra de su voluntad, siempre que se hubiera iniciado el correspondiente procedimiento judicial de desahucio, cuestión que deberá quedar acreditada, y sin necesidad de esperar a que se resuelva el mismo (DGT V1197-20 y V1308-21).
3.- Imputación de rentas inmobiliarias en el estado de alarma-Covid19
La imputación de rentas inmobiliarias, al no tener en cuenta la utilización efectiva de la segunda vivienda sino su disponibilidad a favor de su titular; no atendiendo a circunstancias que puedan afectar a dicha utilización (enfermedad, el trabajo u otras que determinen la no posibilidad de utilización de la segunda vivienda), salvo los casos tasados por la ley (afectación del inmueble a una actividad económica, que el inmueble genere rendimientos de capital, que se encuentre en construcción y que no sea susceptible de uso por razones urbanísticas), entre los que no se encuentra la declaración del Estado de alarma por crisis sanitaria COVID-19, durante el tiempo que haya estado vigente el mismo procederá la imputación de rentas inmobiliarias (D.G.T. V1368-20; V 1375-20 y V1474-20)
4.- Inmuebles en estado ruinoso o semirruinoso
La clave está en determinar si el inmueble es o no susceptible de uso por el estado ruinoso o semirruinoso, en este último caso carecer de suministro eléctrico y agua potable, circunstancia que deberá acreditar el contribuyente por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, entre los que se encuentra la declaración de ruina (DGT V1626-20 y V3011-21)
5.- Vivienda privativa de uno de los ex cónyuges, cuyo uso y disfrute, según sentencia de separación matrimonial, corresponde al otro excónyuge
El propietario de la vivienda, que no dispone del derecho de uso y disfrute, no imputará renta alguna (DGT 2379-99 y 0359-00)
6.- Inmuebles, en nuda propiedad o en usufructo
El nudo propietario no tiene la obligación de imputar rentas inmobiliarias,
En estos casos en los que el dominio del inmueble se desdobla entre el derecho de usufructo y la nuda propiedad, será el usufructuario quien tenga que imputar rentas inmobiliarias (DGT V153-19).
7.- Vivienda habitual adquirida por un matrimonio en gananciales y cuyo uso y disfrute, según sentencia de separación matrimonial, corresponde a uno de los ex cónyuges aunque la propiedad de la misma se mantiene en proindiviso entre ambos. Sigue siendo la vivienda habitual del que tiene su uso
El excónyuge que no dispone del derecho de uso y disfrute, no imputará renta alguna. Por otra parte, el otro excónyuge tampoco imputará cantidad alguna puesto que se trata de su vivienda habitual (DGT 2379-1999 y 0359-2000)
8.- Titular de derecho de superficie por 99 años de un apartamento sito en una estación invernal. El terreno donde está edificado es de propiedad municipal.
Propietario titular de un derecho real de disfrute, el de superficie, de un inmueble en terreno ajeno, que no es su vivienda habitual, resultará procedente la imputación de la renta inmobiliaria (DGT 1506-99).
9.- Inmuebles en alquiler
En el supuesto de inmuebles que hayan estado arrendados durante parte del periodo impositivo, deberá procederse a la imputación de rentas inmobiliarias por los días en los que no hayan estado arrendados o subarrendados, pero que están destinados a serlo, según doctrina casacional. (Sentencia Tribunal Supremo, rec. casación 1302/2020). En el caso de que el inmueble disponga de habitaciones arrendadas, procederá imputar rentas, pero solo sobre la parte del inmueble no alquilado (DGT V2747-19)
10.- Derecho de uso por 50 años de una plaza de aparcamiento para residentes de la zona
El derecho de uso de las plazas de estacionamiento tiene su origen en una concesión administrativa que el ayuntamiento otorga a una empresa para la construcción y explotación de un aparcamiento, con obligación del concesionario de ceder el derecho de uso de las plazas a los residentes, por lo que tal derecho de uso no puede calificarse como derecho real de disfrute sobre un inmueble, sino de una cesión de uso de una concesión administrativa, por lo que no procede imputar ningún rendimiento computable en el impuesto (DGT V1296-2007)
11.- Propietario no residente
La Ley del IRNR prevé la imputación de rentas inmobiliarias para personas físicas no residentes, aunque debido a la falta de actualización de la redacción de la norma, los inmuebles rústicos con construcciones no dan lugar a la realización del hecho imponible en IRNR, por lo que no procedería el régimen de imputación para este tipo de fincas (DGT V0550-22).
12.- Inmueble sito en el extranjero
La DGT opina que sí debe imputar renta inmobiliaria (DGT V1046-20) al no constituir la vivienda habitual ni estar arrendado. Ahora bien, en este caso, al no disponer el inmueble de un valor catastral asignado, la renta a imputar será el 1,1 por ciento del 50 por ciento del valor a computar a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio del inmueble.
13.- Inmueble destinado a la actividad económica de uno de los cónyuges
El cónyuge que no realiza la actividad económica, según la DGT, no debe imputar rentas inmobiliarias por la parte de propiedad que le corresponda, ya que el inmueble se encuentra 100% afecto.
14.- Inmueble heredado, pero sin formalizar la aceptación de la herencia
En los casos en los que los herederos y legatarios de una herencia no lleven a cabo ningún acto aceptación y partición de la misma, es decir, la herencia esté yacente, la imputación de rentas inmobiliarias procederá realizarla teniendo en cuenta la participación que los herederos y legatarios les fuera a corresponder cuando se produzca la aceptación y adjudicación de la herencia (DGT V0076-20)
y 15.- Traslado laboral
Contribuyente que se traslada laboralmente a otra población, residiendo en la misma, aunque los fines de semana y vacaciones vuelve a su vivienda primigenia, propiedad de aquél, donde permanece el resto de la familia.
La DGT entiende que sí tiene que imputar rentas inmobiliarias respecto a la vivienda de su propiedad, donde reside su familia, porque se encuentra a su disposición, no correspondiéndose con ninguna de las exclusiones que recoge este artículo 85. (DGT V1925-19), y no es su vivienda habitual.
Igual para el caso de un matrimonio que se traslada por motivos laborales a otras poblaciones, y residen en ellas, siendo los inmuebles propiedad de ambos (DGT V1063-19).
