Los alquileres vacacionales/turísticos por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera, limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda, se encuentran sujetos y exentos del IVA, salvo que se arrienden a (i) personas jurídicas, dado que no los pueden destinar directamente a viviendas o; (ii) el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera; o (iii) las edificaciones o partes de las mismas sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, como oficinas o despachos profesionales, en cuyo caso la operación se encontrará sujeta y no exenta del IVA, debiéndose repercutir el tipo de gravamen correspondiente, el 10% cuando el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera; o el 21%, si la edificación es utilizada por el arrendatario como, por ejemplo, despacho profesional.

El hecho de que el arrendamiento se encuentre sujeto y exento de IVA trae consigo una consecuencia indeseable para el arrendador, que no podrá deducir el IVA soportado en la adquisición, mantenimiento o rehabilitación del inmueble que, en ocasiones, es de mucho volumen. En definitiva, les interesa repercutir el IVA en el alquiler, aunque les haga menos competitivos, con la idea de deducirse el IVA soportado, pero no cumpliendo las condiciones exigidas por la administración tributaria para actuar correctamente.

Pero la solución no está en repercutir por repercutir el IVA, cuando la repercusión es indebida, ya que, si la Agencia Tributaria detecta que el IVA soportado es mayor que el repercutido, regularizará la situación tributaria del arrendador.

Como diría en una de sus frases mágicas un ex presidente del Gobierno: Cuanto peor mejor para todos y cuanto peor para todos mejor”. Vamos, que por mucho que repercutamos el IVA, si es indebido, no procederá su ingreso, pero el IVA soportado tampoco será deducible y, normalmente, tocará pagar al fisco.

Una de las alternativas que se plantean para solucionar este problema es la de prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera.

De acuerdo con el criterio, reiterado, de la Dirección General de Tributos, AEAT y, por ejemplo, un reciente TEAC (22/02/2022), se consideran, entre otros, servicios complementarios propios de la industria hotelera: servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal; servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal;  recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto; puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.); y prestación de servicios de alimentación y restauración.

Y no tienen la consideración de servicios complementarios propios de la industria hotelera: servicio de cambio de ropa y limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del período contratado por cada arrendatario; servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en la que está situado; y servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

En el caso de que los servicios propios de la industria hotelera sean prestados por el arrendador, pero facturados de forma separada y voluntaria para el arrendatario por un precio independiente, la DGT entiende que el servicio de arrendamiento se encuentra sujeto y exento del IVA, sin perjuicio de la tributación que le corresponda a cada uno de los servicios adicionales que el arrendador preste de manera independiente a los arrendatarios.

Por último, si los servicios propios de la industria hotelera son prestados directamente por un tercero en nombre propio, que no es el arrendador, la DGT es reincidente en su conclusión: el alquiler se encontrara sujeto y exento del IVA, tributando dichos servicios separadamente, aplicando el tipo impositivo que les corresponda.

carlos alarcia abogado alicante
Carlos Alarcia
Abogado
Socio de Adire