El auge del alquiler de pisos turísticos es el nuevo problema de las comunidades de vecinos que critican la explotación y la falta de regulación de estos, exigiendo a la ley una nueva interpretación de la normativa jurídica que frene este “fenómeno social y comercial”.
La Comunidad Valenciana ha registrado en los últimos seis meses más de 11.000 viviendas de uso turístico, cifras que han situado a Alicante en lo alto del ranking, con un 59% de estas viviendas, por debajo han quedado Castellón con un 21% y Valencia con un 20%.
En los últimos años, en España, se ha disparado el conocido proceso de hotelización de viviendas, un concepto que define un arrendamiento de viviendas con finalidad turística que ha abierto las puertas a propietarios de pisos a un negocio que hasta ahora estaba reservado a las hoteleras y centrales de reservas.
Este nuevo negocio, que hasta ahora no había llegado a la Comunidad Valenciana con fuerza, está en absoluto auge este año, creando múltiples denuncias y crispaciones por parte de las comunidades de vecinos, que se quejan de que “entra y sale gente nueva continuamente de la vivienda, y esto afecta a las zonas comunes de las que se benefician, pero, también dañan y deterioran los espacios”.
Herramientas jurídicas inviables
Las herramientas jurídicas puestas en marcha, para frenar este fenómeno vacacional, son la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) y el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña (LA LEY 5055/2006), aunque estas no están resultado eficaces a la hora de frenar el proceso de hotelización de viviendas.
En cuanto a las denuncias por parte de las comunidades de vecinos, que se acogen a que esta práctica resulta “molesta, dañosa o prohibida por los estatutos de las comunidades”, la Ley concluye con que esta actividad, per se, no representa un acto “ni ilegal, ni molesto, ni dañino”. Además, el Artículo 65 otorga el visto bueno como vivienda de uso turístico a “Todo inmueble completo, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio”.
En este sentido, la Sentencia de la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 20 de febrero de 2012 (LA LEY 41953/2012) estableció que la calificación de una actividad concreta como molesta y contraria a la normal convivencia, deberá ser analizada detalladamente conforme a las circunstancias de cada caso en particular.
En esta sentencia también se esclareció que aquello pudiente de sanción era lo que sobresalía de la normalidad y se experimentaban “conductas incívicas continuadas y graves”. Como, por ejemplo, el mal uso del ascensor, la reiterada contaminación acústica o fiestas nocturnas, también se recogerían como actos fuera de lo normal cualquier manifestación de vandalismo, robos, o suciedad en los rellanos.
Nuevas propuestas a la Ley
En primer lugar, los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad, estos son un conjunto de reglas plasmadas por escrito y que adquieren gran fuerza ante la ley. Además, una vez acordados y firmados, estos solo pueden modificarse con el acuerdo de la mayoría de propietarios de dicha comunidad.
Una forma de “cortar el problema de raíz” sería anticiparse a que esta práctica comercial se implantase en la comunidad de vecinos, para ello, sería recomendable que fuera el promotor del edificio el que desarrollara en el título constitutivo de la escritura pública de división horizontal de la finca un apartado específico de régimen jurídico, que se aplicaría a aquellos propietarios que tengan por intención utilizar su vivienda con uso turístico. Para ello, estos deberán hacerse cargo de las siguientes medidas preventivas, con el objetivo de no “molestar” al resto de vecinos.
- Elevación de la cuota de gastos de la comunidad nunca superior al doble de lo acordado por elemento privativo, pero sí superior, debido a que se destinan estos elementos comunes a uso turístico.
- Responsabilidad civil solidaria ante la imposibilidad de poder localizar a los turistas, una vez finalizada su estancia, para reclamarles los daños causados en las zonas comunes, para evitar que sea la comunidad la que cargue con dichos gastos.
- Copia del reglamento de régimen interior obligatorio de la comunidad de propietarios, que deberá ser respetado por el arrendatario, pudiendo acceder a una “resolución del contrato del arrendamiento” en caso de no ser respetado.
- Desalojo inmediato en caso de que el arrendatario incumpla el contrato. El propietario podrá exigirle que desaloje la vivienda en caso de incumplimiento de las normas de la comunidad.
En conclusión, mediante el uso de nuevas herramientas adaptadas a la ley se pretende optimizar el uso a la actividad económica, sin que esta pueda resultar dañina para la comunidad ni para el propietario.
