Carlos Alarcia
Abogado. Socio de Adire
DGT V1393-19
Promotor inmobiliario transmite una vivienda a persona física, arrendataria de la misma, (arrendamiento sin opción de compra durante cuatro años). Hasta la venta, el promotor la había arrendado a una sociedad mercantil, siendo ésta la que subarrendaba el inmueble al adquirente.
Partiendo de la base que se trata de una operación sujeta al IVA, la clave para determinar si está o no exenta es si estamos ante una primera o, segundo o ulterior transmisión de edificación terminada.
De acuerdo con la Ley del IVA, no tendrá la consideración de primera entrega y, por tanto, estará exenta del IVA: (i) la realizada por el promotor; (ii) después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años; (iii) por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra; y (iv) salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
La DGT concluye que se cumplen los cuatro requisitos exigidos y, por tanto, no se agota la primera transmisión, al ser el adquirente el que ha utilizado la edificación, aunque haya sido una entidad mercantil intermediaria quien haya subarrendado la misma durante cuatro años. En consecuencia, estamos ante una primera transmisión sujeta y no exenta del IVA.
DGT V1495-19
Propietario de un inmueble tipo loft, con uso comercial según catastro, lo arrienda a un particular que lo utiliza como vivienda habitual. A la hora de calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario (no actividad económica) ¿puede aplicarse la reducción del 60%?
La DGT, remitiéndose al artículo 23.2 de la Ley del IRPF en el que se establece la posibilidad de reducir en un 60% el rendimiento neto declarado derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, concluye que la aplicación de la misma está condicionada a que el destino efectivo del inmueble sea el de vivienda del arrendatario, por lo que, dándose esta circunstancia, resultaría aplicable la reducción mencionada.
De acuerdo con el artículo 2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, el arrendamiento analizado es un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda, al recaer sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, aunque sea la vivienda tipo loft y uso comercial.
DGT V1583-19
Persona física que reside en su vivienda habitual por la cual viene practicando la deducción por inversión en vivienda habitual, pretende arrendar una habitación en la modalidad «Bed and Breakfast». Se cuestiona a la DGT los efectos del arrendamiento parcial de la vivienda sobre las deducciones que viene practicando por su adquisición de vivienda habitual. Base de deducción.
Según el artículo 68.1 de la Ley del IRPF, la deducción por inversión en vivienda habitual requiere que se cumplan dos requisitos: (i) adquisición de la vivienda propia, aunque la titularidad sea compartida, y (ii) que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un período continuado de tres años.
En el supuesto de arrendar alguna habitación de la vivienda habitual, se podrá continuar practicando la deducción por inversión en vivienda habitual, pero únicamente respecto de la parte de la vivienda que utilice de forma privada, así como por las zonas comunes. No podrá deducirse respecto de las zonas de uso reservado para el arrendatario que conviviera en la vivienda.
La DGT concluye que los importes satisfechos antes de arrendar parte de la vivienda integrarán la base de deducción en su totalidad; pero una vez comience a arrendar la habitación, sólo podrán considerarse base de deducción el importe que se corresponda proporcionalmente con la superficie que mantiene la consideración de vivienda habitual.
Las rentas que obtuviera por el arrendamiento de la habitación, siempre y cuando no tenga la consideración de actividad económica (persona empleada con contrato laboral y a jornada completa), tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.
Por último concluye la DGT que si el alquiler de la vivienda no se limita a la mera puesta a disposición del inmueble, o parte del mismo, durante periodos de tiempo, sino que se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas, debiendo determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada, para determinar el rendimiento neto.
